【2018年10月】今、マンションは賃貸収入より売却すべき。私の事例で比較

公開日: 住宅・リフォーム

【2018年10月】今はマンションは賃貸収入より売却すべき。私の事例で比較

マンションを売却。購入時よりも高値で売れた、我が家の事例を紹介します

転勤、引越し、手狭になった等々の理由で、持ち家マンションに住めなくなってしまったとき。

賃貸として人に貸すか、売却してしまうか…2つの手段があります。

転勤などで自分の意志に反して引っ越す場合は、「いずれ戻ってくるかもしれないし…」と、賃貸に出す人も多いでしょう。

毎月家賃収入があるのも魅力ですよね。

しかし今、マンション価格は高騰しており、売りどきが続いています。

我が家にも家賃収入目的で賃貸に出していたマンションがあったのですが、賃貸やめて売却しました。

もともと1050万円で購入したマンション。

家賃収入の利益2万円をもらいながら5年ほど所有していたのですが、マンション価格の高騰ぶりを知り、売却することに。

結局1400万円で売れました。

購入時よりも高値で売れたとはいえ、将来の家賃収入はなくなります。

それでもなぜ、賃貸よりも売却の方が得だと思ったのか。
我が家の場合の事例をご紹介したいと思います。

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マンションが売り時の今、賃貸よりも売却を

もしも今、マンションを賃貸に出すか売却するかで迷っていたら、断然売却を勧めます。

今、マンション市場は高値続きで、まさに売りどきだからです。

不動産の価格って、実はすごく市況に左右されます。

同じような面積・築年数・ロケーションのマンションでも、高い時期と安い時期では数千万円単位で価格が違ってくるのです。

そして2018年の今はまさに売り時。

2013年頃からずっと、マンションの値段は上がり続けているのです。

例えば東京では、2013年頃に約3900万程度だった中古マンションの平均価格が、今は、約5300万にもなっているのです(70㎡換算値)。

同じマンションを売るのでも、売る時期によって1000万円以上の差が出るのです。

マンションを貸すのではなく売却することのメリット

マンション価格高騰の波に乗っかれる

売却する場合、マンションの価格相場全体が上がっているため、下がっているときよりもマンションを高く売れる可能性が高まります。

一方、マンション価格の相場が上がっていれば、賃貸マンションも高く貸せるようになるかといえば、そうではないのです。

実際賃貸マンションに住んでいればわかると思うのですが、経年で家賃が下がることはあっても、上がることはまずありません。

ですから、どんなにマンション市場が好調でも、賃貸収入が増えることはないのです。

売却市場が高騰時期にあるのに、賃貸収入だけだとその恩恵にあずかれないのです。

そして、この売り時はいつまで続くか分かりません。

いざマンションを売却しようと思っても、そのときにはもうマンション価格が下がっているかもしれないのです。

いつからマンション価格が下がり始めるか、様々な専門家が予測をしていますが、正確なところは誰にも分かりません。

確実にまとまった額の現金を手に入れられる

賃貸収入は毎月決まった額が入ってくる収入です。

逆に言うと、先にまとめてもらうことができないのです。

賃貸期間も長くなると、空き部屋になる期間ができたりなど、家賃収入が下がるリスクもあります。

また、部屋やマンションが、地震や火事でダメージを受ける可能性もあります。

部屋がダメージを受けてしまうと、修繕費用がかかる上に、事故物件として家賃を下げざるを得なくなり、もともとの資産計画が狂ってしまう…ということも起こりえます。

賃貸で収入を得るということはそういうリスクもはらんでいるということです 。

一方、売却してまとまった額の現金を手に入れることで、もっと利回りの良い別の金融資産に乗り換えることも可能です。

私がマンションを所有しているときに、一番怖いな…と思っていたのが「地震」です。

持っていたマンションは都内にあったので、いつか必ず来ると言われている首都圏直下型地震で被災してしまったらどうしよう…とずっと怯えていました。

例え全壊することはなくても、外壁が剥がれ落ちたり傾いてしまったり。

そうなると、資産価値が下がってしまうことは避けられません。

なので、今回マンション売却の話がまとまった時、「地震が起こる前に売却することができた」とほっとしたのも事実です。

マンションを貸すのではなく売却することのデメリット

将来的な家賃収入がもらえなくなる

賃貸に出していた場合、災害やトラブルもなく、常に誰かが借りている状態であれば、その期間ずっと家賃収入が入ってきます。

物理的な面だけで言えば、マンションの寿命は100年を超えるそうです。

店子が絶えない人気物件であれば、将来的に家賃収入が入ってくるわけで、長い目で見れば総収入額は高くなります。

当然ですが、売却すればこの収入は途絶えてしまいます。

余談ですが、我が家のマンションを売るにあたり、最初私は消極的でした。

なぜなら、「未来にわたってずっと得られる賃貸収入」というのが、とっても魅力的だったから。

万が一、夫に何かあっても、家賃収入があったらちょっとは安心なのに…と密かに思っていました。

一方、夫は売却に積極的で、賃貸で保有し続けることのリスクや、早く利益を確定させることのメリットを、夜な夜な説明されました。
そして最終的に説得されたわけですが。

将来的に、もっと値上がりする可能性もある

今現在かなり高値のマンション相場ですが、今がまさにピークなのか、それともここからまたぐぐっと上っていくのか 誰にもわかりません。

情報を集めてみても、「2020年の東京オリンピックまでがピーク」だという声もあれば、「オリンピック関係なく、その後も変わらず上がり続ける」という声もあります。

正解は誰にも分からないのです。

ちなみに私たちも、2016年に「今がピーク!」とばかりに売却しましたが、実際は今でも上がり続けています。

売却当時は、「確実に上がり基調のうちに売るのがいいよ!」と夫婦で話していましたが、実際にその後の値上がり具合を知り、正直悔しい思いもあります。

というか、絶対悔しくなるので、もう今の価格見ていません(笑)

【マンション】賃貸 VS 売却、我が家の場合

ここからは我が家の実例をもとに賃貸と売却を比較してみたいと思います

我が家の物件スペックは以下の通りです。

築22年

ワンルーム

購入時1050万円→売却時1400万円

家賃は7万5000円だが、ローン支払い等を差し引いて利益は月2万円ほど

もともと、賃貸収入目的で購入したマンションでした。
私達は普通に賃貸アパートに住んでいました。

長期保有予定でしたが、マンション相場が上がっているのを聞きつけ、査定に出すことにしたのです。

不動産の売却は初めてで、業者にアテもなかったため、一括査定のサービスを利用し、6社に査定してもらいました。

900万~1200万程度の査定金額の会社が多かったのですが、とある1社が1400万円の査定見積もりを出してきたのです。

もしこの金額で売れれば、税・手数料等引いても、約319万の利益が出ることになります。

売却するか、賃貸のまま保有するか…比較検討した結果、我が家は売却することにしました。

比較ポイントは以下です。

売却した場合

・売却した利益は、320万

・売れたらすぐに現金が手に入る

・この利益を元手に、他のもっと利回りのいい金融商品に乗り換えることも可能

賃貸の場合

・家賃収入の利益は、年間24万程度

・売却で見込まれる320万の利益を賃貸で得るには、13年かかる

13年後の物件の資産価値は不明

また、賃貸に出し続けた場合は、空室リスク、災害リスク、事故物件化リスクもあります。

前述した通り、直下型地震もずっと怖いなと思っていました。

うまく満室のまま長期保有できれば、いずれは賃貸の方がプラスにはなるけれど、その分リスクもある…。

結果として、今、確実に手元に320万入る、売却の道をえらぶことにしました。

マンション売却の場合は複数社に査定を依頼しよう

我が家の場合、そもそも売却を考え始めたのは、高い額で査定してくれた会社があったからでした。

その会社の担当者に後から聞いたのですが、我が家のマンションのような物件を探している人が自分の顧客にいたため、売れる見込みが高いということで、他よりも高い査定額を出したとのことでした。

このように、不動産の売買は縁やタイミングがものをいうことが多々あります。

そのためにもなるべく多くの不動産会社と接触しておくほうが、自分の物件を高く売るチャンスが増えることになります。

複数社に査定を依頼した方がいい理由は、もう一つあります。

これも、不動産会社の担当者が教えてくれたのですが、実は査定の基準って、不動産会社によって違うそうなんです。

例えば、築年数は古いけれど、キッチンやお風呂などの水まわりはリフォーム済み、というマンションでも、そのリフォーム分を査定見積もりに反映する会社と、まったく反映せず、リフォームしていない物件として扱う会社があるそう。

当然査定額としては、リフォーム分をプラスに評価してくれた方が高い金額になります。

最終的に売却額を決めるのは自分ですが、普通の人は、自分の家をいくらで売りに出せばいいかなんてわからないですよね。

となると、不動産会社の担当者の意見を反映させることが多いと思います。

そのときに、自分の家を必要以上に低く査定されてしまい、その額で売却してしまうと、かなりもったいないことになります。

自分の家の適切な売却相場を知るためにも、複数社への査定依頼は欠かせません。

私たちも、6社に査定依頼したうち、たった1社だけが1400万円という査定額を出してくれました。

そして結局その額で売却できたのです。

1400万円で売れる、ということを知らないままだったら、今も賃貸に出し続けていたと思います。

以上のように、査定を出す際は、複数社に依頼することを勧めます。

個別に各社にコンタクトを取ると、各社に物件情報を伝えるだけでも結構な手間になるので、一括査定サイトを利用すると楽ですよ。

私が使った中で一番使いやすかったのはイエイです。

イエイ公式サイト:
https://sell.yeay.jp

当然無料で簡単に利用でき、査定金額も分かるので、私のようにそれほど売ることに積極的でなくても利用してみる価値はあります。

私の場合は前述の通り、査定額を見て初めて売ることを検討したので。

「マンション価格が高騰」は確固たる事実

ここまで書いてきたのはあくまで我が家のケース。

マンションの価値は様々な要因で変わってくるので、どのマンションでも同じように利益が出ることはありません。

なかには、「賃貸に出し続けた方がお得」なマンションだってあると思います。

ただ、一つ確実に言えるのは、今は本当に、マンション価格が上がっている時期だということ。

そしてこのマンション相場、これからどうなるかはわかりません。

現在、東京23区の新築マンション平均価格は7000万円を超えているそうです。

一般サラリーマンがおいそれと買える額ではなくなってきてるため、そろそろ頭打ちなのでは…と個人的には思っています。

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ミュゼ

web軍師

名古屋在住の30代。法人四期目。
Webマーケター、投資家。

【趣味】散歩
【好きな言葉】禍福は糾える縄の如し
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